부동산 투자에 앞서 반드시 고려해야 할 것들

투자는 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 소비를 희생하는 것이다. 장래의 불확실성이라는 위험과 이에 대한 대가로서의 수익 사이에서 의사결정을 해야 한다. 수익률은 위험과 밀접한 관계가 있어서, 현재의 소비를 희생한 대가로서의 시간에 대한 비용뿐만 아니라 불확실성에 대한 대가로서 위험에 대한 비용으로 구성된다.

 

부동산 투자 역시 다른 투자와 마찬가지로 위험이 높을수록 수익을 크게 기대할 수 있다. 반대로 실패할 경우 큰 손해를 볼 수 있다. 따라서 부동산 투자를 할때는 일정 수익률 이상을 유지하면서, 투자에 존재하는 위험을 인지하고 이를 해결하는 방법을 찾는 것이 중요하다.

 

부동산 투자를 학문적으로 정의내려 보자면 이익 증진, 효용 증대 등을 목적으로 부동산을 취득・운영・처분하는 일련의 활동이라고 할 수 있을 것이다. 투자자는 부동산에 투자함으로써 현금 소득이나 지분 수익률을 극대화하고 소득을 얻는 기간을 늘리며, 절세 효과 등을 얻고자 일정한 투자 결정 과정을 거친다. 그러나 부동산은 독특한 특징을 가지므로 투자 분석은 이처럼 독특한 특성을 잘 인지하고 수행해야 한다.

 

투자자는 수익률을 극대화하기 위해 부동산에 투자하는데, 이때 다양한 형태의 투자 방식을 선택함으로써 여러 가지 수익을 창출할 수 있다. 투자자는 부동산 투자 결정에 앞서 다음과 같은 것들을 반드시 고려해야 한다.

 

부동산

 

1. 자본 운용 수익(임대수입)

투자자가 부동산에서 획득할 수 있는 소득 중에는 투자 기간 동안 세입자로부터 받는 임대소득이 있다. 임대소득의 경우 종합 과세가 되기 때문에 소득세를 고려한 수익률 분석이 필요하다.

 

2. 자본이득(시세차익)

자본이득이란 보유 기간 동안 부동산의 가치가 상승함으로써 얻게 되는 이득인데, 이른바 매매차익이라 불리는 것이다. 이때 매매차익은 거래비용(취득세, 등록세, 보유세) 등을 상회해야만 의미가 있다.

 

3. 레버리지 효과의 활용

투자자들은 자기자본 이외에 금융기관으로부터 대출을 받아 부동산에 투자함으로써 수익률을 극대화할 수 있다. 레버리지 효과는 부동산 가격이 상승할 때에는 지렛대처럼 이익이 몇 배 날 수 있다. 하지만 부동산 가격이 하락하면 오히려 손실을 몇 배로 초래할 수 있고, 레버리지 비용(대출이자)의 누적으로 인한 추가 손실도 각오해야 한다.

 

4. 절세 효과

수익성 부동산의 경우 대출을 받아 부동산에 투자하면 이자 지급분과 감가상각분이 세제상 공제되므로 합법적으로 절세를 할 수 있다.

 

5. 인플레이션에 대한 방어

다른 재화의 가격이 상승하면 건물 비용과 토지 가격도 함께 오르는 경향이 있다. 따라서 부동산 투자는 인플레이션에 대한 유력한 방어 수단이 될 수 있다.