부동산 시장은 일반 시장과 어떻게 다를까?

부동산을 개발하고 분양하며 관리・매매・중개하는 일련의 경제활동을 행하는 곳이 부동산 시장이다. 일반 재화 시장과 달리 고유한 특성을 가지고 있는데 그것은 부동산 자체의 자연적・법률적・사회적인 특성에서 기인한다.

 

특히 최근에는 부동산에 대한 패러다임이 급속도로 변하고 있다. 금융시장의 자유화와 확대, 투자신탁의 시행 등은 자금 이동을 빠르게 만든다. 이런 환경에서는 부동산에 접근하는 자세도 달라져야 한다.

 

부동산

 

시장의 국지성

부동산 시장은 부동산의 지리적 위치가 고정되어 있다는 점과 개별성 때문에 일정 지역에 국한되는 국지성(지역성)을 띠고 있다. 따라서 다른 부동산들과 함께 지역을 이루고 지역적 특성의 제약을 받으며 고유한 시장을 형성한다.

 

부동산 유통도 지역 간의 교환 거래이므로 그 지역의 시장에 정통한 전문가가 필요하다. 부동산 가격은 지역적인 수요에 의존하고 불규칙적으로 형성되므로 적정한 시장 가격을 도출하기가 쉽지 않기 때문이다. 그래서 보다 객관적이고 합리적인 가격을 형성하기 위한 부동산 감정평가 활동이 필요하게 된다.

 

시장의 비조직성

부동산 시장은 유통 체계가 비조직적이고 수많은 하위 시장으로 구성돼 있기 때문에 부동산 상품의 유형에 따라 각양각색으로 나타난다. 따라서 중개업자의 역할과 능력에 따라 상이한 이익을 발생시킬 수 있고, 그것은 가격 결정 과정에 큰 영향을 미친다.

 

부동산의 비공개성

부동산 구매・축적에는 많은 자금이 필요하고, 유통 거래 과정에서 행정적 규제가 많기 때문에 거래자들은 부동산 공개를 꺼리는 경향이 강하다. 거래 당사자 간에 쌍방의 이익을 위해 은밀하게 가격 조정을 하면서 세금을 피하려고 사실상 거래 가격을 변경하기도 한다. 정부 당국 간, 회사 부처 간, 가족 간의 거래는 시장에서 은폐되기도 한다.

 

이처럼 부동산 거래는 은밀한 성격을 가지고 있기 때문에 시장 정보를 잘 아는 사람만이 좋은 부동산을 획득할 수 있다. 이 같은 특징은 정보를 획득하기 어렵게 하고, 정보 획득에 많은 비용을 부담하게 만든다.

 

상품의 비표준성

부동산은 개별성, 고정성, 비동질성 등의 특징이 있기 때문에 거래를 하는 데 있어서 표준화가 힘들다. 외형적, 법적 측면에서 거래 대상인 부동산 상품의 표준화가 어려운 탓에 일반 상품과 같은 규격화, 표준화, 견본소재가 어려운 것이다. 이런 상품의 비표준화는 수요와 공급의 분석을 어렵게 하고, 건물의 대량 생산을 힘들게 한다.

 

수요와 공급 조정의 곤란성

부동산의 여러 가지 특징은 부동산 시장의 수급 조절을 힘들게 만든다. 즉 토지는 영구적이며 건물 등 토지 부착물도 반영구적인 내구성이 있어서 시장에 수요와 공급의 빈도가 타 상품에 비해 낮을 수밖에 없다.

 

단기 거래의 곤란성

부동산은 일반 상품과 달리 거래 절차가 복잡하고 까다롭다. 예컨대 매도하는데 권리 변동 수단의 차이, 거래에 대한 법적 통제 등으로 즉시 매도가 어렵기 때문이다.