부동산 시장의 정의와 특징

우리는 물건처럼 부동산을 사고 팔지만 사실 부동산은 일반 상품과 다른 특징을 많이 가지고 있다. 특히 부동산은 의식주를 구성하는 중요한 요소 중 하나이기 때문에 실물경제에 엄청난 영향을 미친다. 따라서 재테크를 하겠다고 마음 먹은 사람이라면 부동산이라는 물건이 어떻게 거래되는지 그 흐름을 알고 있어야 한다.

 

부동산 거래는 '부동산 권리의 교환환으로써 상호 간에 유리하게 가격 결정과 경쟁적 이용에 따른 공간적 배분, 공간적 이용이 패턴을 정하고 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 상업 활동'이라고 정의된다. 이런 활동이 일어나는 부동산시장은 유통의 대상이 부동산인데, 부동산이라는 것은 위치적으로 고정돼 있다는 특징이 있기 때문에 시장이 국지화(지역화)되어 있다. 또 재화와 용역의 생산이 원활하게 이뤄지기 위해서는 유통 활동이 있어야 하는데 부동산은 일반적인 재화 시장과 달리 도매, 소매, 지점 등의 유통 경로가 형성돼 있지 않다.

 

따라서 부동산 시장은 이와 같이 국지적인 형태와 유통의 불완전성으로 인해 불완전 시장으로 구분하고 있다. 그래서 보통 추상적인 시장이라고 여겨지기도 하지만 분명히 존재하는 시장이기 때문에 분석 대상이 된다.

 

부동산

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부동산 시장의 기능과 특징은?

부동산 시장은 불완전하지만 일반 상품 시장과 마찬가지로 자원배분, 교환, 가격 창조, 정보 제공 등의 시장 기능을 가지고 있다.

 

자원배분 기능

부동산 시장은 두 가지 분배 기능이 있다. 하나는 기존의 부동산 공간을 부동산 수요자에게 분배하는 것이고, 다른 하나는 개량물(건물)에 대한 여타 자원의 분배를 촉진하는 것이다. 또 수요와 공급의 조정 과정 속에서 가용 토지를 용도에 따라 배분하는 역할을 수행한다.

 

부동산 상품의 교환 기능

부동산 시장은 자금 능력을 가지고 있는 부동산 이용자의 기호에 따라 부동산 또는 공간을 재분배한다. 여기서는 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유와 임대 등의 교환이 이뤄진다.

 

가격의 창조기능

부동산 거래를 할 때 매매 당사자는 가격을 협의하는데, 이때 매수인이 주관적으로 제안한 가격에 거래가 이뤄지지 않으면 매수인은 가격을 높이게 되고, 시간이 지남에 따라 그 가격은 상승한다. 반대로 매도인의 주관적인 제안 가격은 시간의 흐름에 따라 하락한다.

 

부동산 상품의 가격은 이러한 조정 과정을 거쳐 매수인이 더 이상 지불할 수 없는 상한 가격과 매도인이 더 이상 양보할 수 없는 하한 가격 사이에서 조정된다.

 

부동산 상품에 대한 정보 제공 기능

부동산 시장은 부동산의 활동주체에게 정보를 제공한다. 즉 투자자, 건축업자, 평가주체, 과세평가원, 중개업자 등은 모두 업무상 또는 가격 결정 및 판단을 위해 부동산시장을 통해 정보를 이용하고 또 수집한다.

 

부동산 상품의 양과 질에 대한 조절 기능

부동산 시장에서 나온 정보를 이용하여 부동산 소유자, 관리자, 개발업자, 건설업자들은 부동산 상품의 유용성이 최대가 될 수 있도록 하는데 이를 통해 부동산 상품의 양과 질이 조절된다.