데이터센터 시장: 하이퍼스케일 고객(Hyperscaler)의 비중, 지속적인 성장

데이터센터 시장에서 하이퍼스케일 고객(Hyperscaler)의 비중이 계속 성장함에 따라 하이퍼스케일러들의 향후 행보가 데이터센터 임차 시장에 미칠 영향의 폭 도 더 커지고 있다.

 

일반적으로 데이터센터 사업자들은 콜로케이션 자산에 대해 약 10~15% 수익률을 기대하는 반면, 그들의 하이퍼스케일 자산에 대한 기대 수익률은 9~11% 수준으로 파악된다(개발자산 기준). 이는 1) 하이퍼스케일러의 대부분이 신용도가 매우 높은 임차인이며, 2) 선임차(Pre-lease)가 보편화된 데다, 3) 기존 임차 계약 기간도 평균 10년에서 신규 계약들이 더 장기화되고, 4) 전력 사용량도 계속 증가하고 있기 때문이다. 즉 하이퍼스케일은 이런 규모의 경제 효과로 임차료 수준은 콜로케이션 대비 낮으나, 그 대신 비용 규모도 작아 ROIC는 낮고 EBITDA 마진율 수준은 다소 높게 나타나는 경향을 보인다.

 

On-premise, 콜로케이션 및 클라우드 시장 성장 전망 / 주요 사업자별 하이퍼스케일 비중

 

하이퍼스케일러는 단일 임차(Single Tenant)가 많고 초대형 장기 수요를 제공하기 때문에 데이터센터 자산의 공실률을 최소화하는데는 큰 도움이 된다. 그러나, 임차 계약 만기 시점에 재계약하지 않는 경우에는 대규모 공실 리스크가 발생할 수 있다. 반면, 복수의 하이퍼스케일러 임차 자산(Co-tenants)의 경우 상호 연결 및 네트워크 효과가 입주 기업 고객들에게 더 매력을 어필하는 경우도 나타나고 있다. 이런 측면에서 하이퍼스케일러 임대에는 보다 전략적인 고려가 필요하다.

 

유럽 지역에서는 데이터주권 및 규제 등 이슈로 하이퍼스케일 데이터센터 시장의 성장이 북미 대비 다소 늦었으나, 최근 시장 환경 개선으로 성장 속도의 증가가 관찰된다. 그런 한편, 글로벌 차원에서 증가하고 있는 하이퍼스케일러들의 수요 중 자체 데이터센터(Enterprise Data Center) 건설 비중이 늘어난다면, 클라우드와 콜로케이션 자산의 연 성장률을 각각 14% 및 20% 이하로 하향 조정해야 할 가능성이 높다. 따라서 하이퍼스케일러들의 사업 활동과 전략에 대한 관찰이 필요하다.