2022~2025 국내 데이터센터 시장 전망

경제

by 편집팀 2022. 3. 10. 00:22

향후 3년간 국내 데이터센터 Trend는 3가지로 요약할 수 있다. 첫 번째는 신규사업자 진입이다. 기존 사업자 외에 글로벌 데이터센터 운영사, 금융투자자, 국내 건설사 등이 유입되며 이는 기존 통신사 중심의 사업구도에 변화를 줄 것으로 예상된다. 두 번째는 데이터센터 공급량 증가이다. 향후 3년간 신규사업자 진입과 함께 대규모 신규 데이터센터 공급이 예정되어 있다. 급속한 데이터 시장의 성장에도 불구하고 다수의 신규 데이터센터 진입에 예상됨에 따라 향후 공실률, 임대료 추이에 변화가 일어날 수 있다. 세 번째는 공급지역의 확대다. 기존 데이터센터들은 서울 또는 서울과 인접한 지역에 건설되어 있으나 부지, 전력망 확보 등의 이슈로 인해 신규 데이터센터의 입지는 점점 외곽으로 이동하고 있는 추세다. 외곽지역 데이터센터는 도심 데이터센터 대비 접근성이 떨어지는 만큼 사업자별 입지전략의 차별화에 대한 고민이 필요하다.

신규 사업자 진입

2022~2025년 기간에는 다수 신규 사업자들의 진입이 예정돼있다. 신규사업자들은 크게 직접 개발부터 운영까지의 사업을 진행하는 사업자와 개발과 소유에 집중하며 운영은 전문사에 위탁해 임대 수익을 추구하는 사업자로 구분된다.

데이터센터 개발부터 운영까지를 담당하는 신규 사업자 중 가장 주목되는 사업자는 글로벌 데이터센터 사업자다. 글로벌 데이터센터 선두기업인 Equinix와 Digital Realty는 이미 상암에 첫 번째 데이터센터를 오픈했고, 각각 고양과 김포에 두 번째 데이터센터를 건설하는 상황이다. 싱가포르에 본사를 둔 ST Telemedia 역시 효성중공업과 같이 데이터센터 건설을 추진하고 있고 GS건설은 영국계 사모펀드인 Actis와 데이터센터 건설을 시작하였다. GS건설은 데이터센터 운영을 위해 ‘디씨브릿지’라는 자회사를 설립하였는데 이는 데이터센터 운영 역량을 내재 화하여 신사업화하려는 포석으로 보인다.

데이터센터 시장의 성장성에 주목한 금융투자자의 투자도 이어지고 있다. 이지스 자산운용의 펀드는 하남 풍산동 일대에 데이터센터를 건설하고 있다. 또한 코람코자산운용 역시 가산에 데이터센터 착공을 준비 중이다. 금융투자자들이 주축이 되어 착공하는 데이터센터는 운영을 KT, LG CNS 등 전문사에 위탁하는 것이 일반적이다.

이러한 신규 사업자들의 진입은 기존 사업자들에게는 위협이다. 기존 데이터센터와 신규 데이터센터 간 고객 확보를 위한 경쟁이 심화될 수밖에 없으며, 특히 데이터센터의 운영까지 담당하는 업체들은 기존 업체들과 차별화된 전략으로 고객 유입을 시도할 가능성이 높다. 특히 글로벌 업체인 Equinix나 Digital Realty 등은 이미 해외에서 주요 클라우드 서비스 제공자 등 Anchor Tenent와 관계를 맺고 있으며, 이들의 데이터 센터 이용 전략을 잘 이해하고 있어 기존 국내 데이터 센터 사업자들에게 위협이 될 전망이다.

공급량 증가

데이터 시장의 성장과 신규 사업자 진입에 따라 데이터센터의 공급도 크게 증가할 전망이다. 일부 누락이 있을 수 있으나, 각사의 공시자료, 언론 보도자료와 업계 인터뷰 등을 취합하여 분석한 결과 아래 표와 같이 2022~2024년까지 10여 개의 신규 상업용 데이터센터 프로젝트가 이미 건설 중이거나 착공을 계획 중인 것으로 조사되었다.

상기 조사 내용을 보면 2022년~2024년 기간 동안 건설 중이거나 착공을 계획하고 있는 데이터센터 물량은 약 250~300MW 수준이다. 조사에 누락되었을 수 있는 프로젝트를 감안하면 300MW 이상의 증가도 가능한 수준이다. 프로젝트 진행이 유동적인 2025년의 데이터센터 신규 진입 물량은 명확히 집계하거나 예상하기는 어려운 상황이나, 개발 중 프로젝트 감안 시 150MW 수준의 진입까지도 가능하다. 연별로 살펴보면 2022년에는 다른 해 대비 다소 적은 약 30MW가 신규 진입할 것으로 예상하나, 이를 제외하고 2023~2025년 기간에는 매년 90MW~180MW, 평균 약 130MW 수준의 상업용 데이터센터가 건설 전망된다.

상기 표를 기반으로 구성한 시나리오 Case를 Base Case로 산정하여 아래 그래프에 표시하였다. Base Case에서 예상하는 국내 상업용 데이터센터 IT 로드는 2025 년 기준 약 900MW 수준이며 연평균 성장률은 2020~2025년 기간 동안 약 17% 수준이다.

한편 부동산 전문 컨설팅 기관인 Savills에서는 국내 데이터센터 용량(Colocation Data Center 기준)을 2023년 말 기준 1,100MW 수준까지 예상하기도 했으며, 한국데이터센터전문가그룹(KDEG)에서는 2025년 기준 상업용 데이터센터 용량이 1,165MW에 달할 것으로 전망했다.

Savills의 2023년까지의 성장 전망이 조사 결과와 비교하였을 때 다소 공격적이라는 점을 감안하여 KDEG과 제시한 수준과 유사한 2025년 용량 1,165MW를 High Case로 산정하여 아래 그래프에 표시하였다. High Case는 2023~2025년까지 매년 180MW~300MW 수준의 신규 데이터센터가 진입하는 것을 가정하고 있으며, 이 Case에서 3년간 연평균 신규 진입은 230MW 수준이다. High Case 가정에서 예상하는 국내 상업용 데이터센터 IT 로드의 연평균 성장률은 2020~2025년 기간 동안 약 23%이다.

IT 로드 기준 17~23%의 성장률은 이미 데이터센터 시장이 발달한 북미 등에 대비 상당히 높은 수준으로 받아들여질 수 있다. 따라서 성장률의 적정성을 확인하기 위해, 이를 아시아 인접 도시와 비교했다. 아시아 지역에서 데이터센터가 활성화된 이른바 Tier 1에 해당하는 도쿄, 싱가포르, 홍콩, 시드니의 4개 도시를 비교 대상으로 선정했다. CBRE에서 발표한 개발예정(Pipeline) 물량을 기초로 하여 계산하면 2021년 하반기~2024년까지 4개 지역의 데이터센터 IT로드의 연평 균 성장률은 12%~22%이다. 이미 토지, 전력 등의 이슈로 추가 데이터센터 개발이 어려운 싱가포르를 제외하면 3개 도시에서는 연평균 19~22% 수준의 성장이 전망된다. 따라서 한국에서도 연 17~23% 수준의 성장률을 전망한 것은 주변국 도시의 성장 전망과 유사한 수준으로 판단된다.

한편, 데이터센터 개발 활동의 지표로 전력사용 예정 통지 물량을 살펴볼 수 있다. 데이터센터는 전력 다소비 시설로 전력사용을 위해 한전에 사전 전기사용 예정 통지를 하게 되어 있다. 국정감사에 제출한 한전의 자료에 따르면 2025년까지 데이터센터 목적으로 신청한 전기사용 예정 통지 물량은 총 14,600MW에 달한다. 데이터센터의 전력선 2중화와 중복 및 복수 신청이 포함된 것을 감안하더라도 많은 물량이다. 이는 활발한 데이터센터 개발 활동의 지표로 생각할 수 있다.

공급 지역 확대

앞서 기술한 대로 국내 상업용 데이터센터용으로 선호되는 입지는 상암, 가산 등 서울 지역 또는 안양, 판교 등 서울 인근 지역이다. 특히 국내 통신사업자는 기존 부동산 자산과 통신 거점을 보유한 이점을 활용, 서울 시내에 데이터센터를 건설하고 이를 백본망으로 연결하는 형태로 데이터센터를 구축했다. 일반적으로 업계에서는 데이터센터 간 최적 이격 거리를 8km 이내로 보고 있는데, 이는 이러한 기준에 부합하는 입지다.

그러나 최근 들어 이러한 추세에도 변화의 조짐이 나타나고 있다. 서울 시내지역에는 데이터센터를 위한 부지를 확보하는 것이 쉽지 않을 뿐 아니라 높은 지대는 임대료 부담으로 이어질 수밖에 없다. 토지 비용과 사업주 직접비 등을 제외하더라도 우리나라의 데이터센터 투자비는 Turner & Townsend의 조사에 따르면 와트당 9.7달러 수준으로 세계 도시 중 4위권으로 높은 수준이다. 아시아 인근의 경쟁 지역과 대비할 경우에도 도쿄(12.5달러)보다는 저렴하나, 시드니(9.3달러), 홍콩(9.3달러), 싱가포르(7.8달러) 대비 높다. 타 지역 대비 높은 투자비는 아시아의 타 지역과 경쟁하는 관점에 있어 개선점이다.

시내 지역에서는 막대한 전력을 사용하는 데이터센터에 전력을 공급하는 것도 큰 이슈가 된다. 데이터센터는 일반적으로 정전에 대비하기 위해 각기 다른 2개의 변전소로부터 전력선을 이중화하여 설치한다. 그러나 이미 서울 및 경기권의 변전소 여유 용량은 서울 북부 및 경기 북부 외에는 없는 상황이다. 이는 전력 다 소비시설 입주를 위해서는 변전소를 증설해야 함을 의미하며, 변전소 증설이 불가능할 경우 전력 공급 문제로 인해 데이터센터의 건설이 어려울 수도 있다.

따라서 최근 국내에 진출하는 해외 사업자들의 경우에는 기존에 시내 입지를 확보한 국내 사업자들과는 다른 모습의 진출 양상을 보인다. Equinix와 Digital Realty의 경우에는 상암에 첫 번째 데이터센터를 짓고 두 번째 데이터센터는 각각 고양과 김포에 건설하고 있다. 데이터센터 구축을 위한 부지도 40km까지의 넓은 범위를 대상으로 검토하고 있다. 서울에 위치한 데이터센터가 연결성 확보를 위한 허브의 역할을 하고 외곽에 대용량 상면 임대가 가능한 데이터센터를 건설하여 도심지역 데이터센터와 연결하는 형태다.

이처럼 데이터센터 입지가 확대되는 것은 한국만의 현상은 아니다. 일본 도쿄의 경우에도 전통적인 입지 선호지역에서는 부지 확보가 어려워지면서 새로운 지역으로 데이터센터 입지가 옮겨지고 있는 것이 최근 추세다. 최근 데이터센터가 건설되는 지역은 도쿄 도심의 동부, 서부 지역 등이며, 요코하마 내륙지역 등에서도 개발 활동이 진행되고 있다.